** Odporúčaná metóda merania merateľných plôch **
Toto odporúčanie definuje pojmy a koncepcie potrebné na meranie prenajímateľných priestorov; triedi rôzne oblasti do rôznych prenajímateľných kategórií; vysvetľuje princípy vymedzenia oblasti; a na základe vyššie uvedeného navrhuje metódu analýzy a výpočtu prenajímateľných plôch. Zavádza tiež koncept pomeru hodnoty nájmu. Metóda výpočtu sa odporúča na použitie v prípade budov s viacerými pracoviskami, aj keď sa môže použiť aj na nehnuteľnosti s jedným nájomcom.
** Terminológia **
Je dôležité vybrať, zaviesť a presne definovať príslušné technické termíny, aby sa predišlo nedorozumeniam, a zabezpečiť, aby každý z nich bol tiež ľahko zrozumiteľný a jasný nájomcom. Okrem toho, čím menej technických termínov je, tým lepšie, mali by sa nasledovať v logickom poradí a byť ľahko zapamätateľné, aj laikom. Je nevyhnutné používať jednotne akceptované technické termíny, ktoré chápu všetci a objektívne definovať.
** Doplnková oblasť **
Všetky priestory používané nájomcom a potrebné pre efektívne kancelárske práce.
Poznámka: Tieto priestory môžu byť exkluzívne a / alebo spoločné priestory, ako napríklad zasadacia miestnosť, čajová kuchyňa, sanitárny blok, serverovňa, miestnosť na uskladnenie dokumentov, komora, kopírovacia miestnosť, šatníková skriňa, šatňa, fajčiarska miestnosť atď.
** Budovanie spoločných priestorov **
Súčet všetkých plôch v budove, ktoré môžu priamo alebo nepriamo využívať všetci nájomníci.
Poznámka: v analýze prenajímateľnej plochy sa má vypočítať podľa princípu maximalizácie exkluzívnej plochy na každom poschodí typu all-inclusive (podrobné vysvetlenie nájdete v časti „Analýza prenajímateľnej plochy“). V scenári „jeden nájomca, jedna budova“ sa táto oblasť bude tiež považovať za výhradne.
Vysvetlenie: Medzi oblasti nepriamo využívané nájomníkmi patria napríklad spoločná skladovacia miestnosť na upratovanie, miestnosť na odpadky atď.
Všeobecná poznámka:
tieto štyri technické termíny by sa mali používať iba v prípade, ak je príslušná oblasť relevantná
podlahová alebo podlahová jednotka použiteľná výlučne jedným nájomcom je prenajatá viac ako jedným nájomcom, a preto je potrebné použiť aj koncept spoločného podlahového priestoru.
** Oblasť obehu **
Priestor využívaný nájomcom na cirkuláciu (alebo možno na čakanie) z dôvodu architektonického usporiadania priestorov.
Poznámka: tieto oblasti môžu byť exkluzívne a / alebo spoločné priestory, ako je chodba, predsieň, lobby, vstupná hala atď.
** Exkluzívna oblasť **
Všetky priestory oddeliteľné nájomcom alebo určené výhradne pre nájomcu.
Poznámka: v analýze prenajímateľnej plochy sa má vypočítať podľa zásady maximalizácie exkluzívnej plochy na každom poschodí typu all-inclusive (podrobné vysvetlenie nájdete v časti „Analýza prenajímateľnej plochy“) pre celú budovu. V scenári „jeden nájomca, jedna budova“ sa celá oblasť bude považovať za exkluzívnu oblasť.
** Podlahy, spoločné priestory **
Všetky plochy podlahy, ktoré môžu byť priamo alebo nepriamo použiteľné iba nájomníkmi príslušnej podlahy.
** Plocha exkluzívna **
Všetky priestory so samostatným prístupom konkrétneho nájomcu príslušného poschodia, ktorí ho môžu uzavrieť alebo používať samostatne.
Poznámka: podlahová plocha používaná výlučne nájomcom je označená menom nájomcu (napr. Podlahová plocha nájomcu X).
** Podiel prenajímateľnej plochy **
Podlahová plocha používaná výhradne jedným nájomcom príslušného poschodia a pomernou časťou spoločného priestoru podlahy.
Výpočet: podlaha exkluzívna plocha nájomcu + pro-rata časť spoločného priestoru.
** Celková podlahová plocha **
Najväčšia zakrytá vodorovná povrchová plocha akéhokoľvek podlažia, ktorá je zahrnutá v celej ploche, uzavretá hotovými povrchmi vonkajších stien; celková plocha obkolesená vonkajším obvodom budovy (s výnimkou vnútorných nádvorí a vzduchových šachiet).
Poznámka: v lízingovej praxi sa môže použiť v jednom nájomcovi, v jednom stavebnom scenári, na základe vzájomnej dohody prenajímateľa a nájomcu.
** Prenajímateľná plocha **
Exkluzívna plocha nájomcu a pomerná časť spoločných budov a podlažných priestorov, t. J. Plocha, za ktorú nájomca platí nájomné podľa podmienok nájmu.
Kalkulácia:
* ak príslušné podlažie použiteľné výlučne jedným nájomcom je v skutočnosti prenajaté jedným nájomcom, potom je to výlučná oblasť + pomerná časť spoločného priestoru budovy;
* ak príslušné podlažie použiteľné výlučne jedným nájomcom je prenajaté viac ako jedným nájomcom a nie je potrebné spoločné podlahové priestory, potom je to exkluzívna plocha nájomcu + pomerná časť spoločného priestoru budovy;
* ak je potrebné podlažie použiteľné výlučne jedným nájomcom, prenajaté viac ako jedným nájomcom a spoločným priestorom na prízemí, potom je to časť prenajímateľnej plochy nájomcu + pomerná časť spoločného priestoru budovy.
** Viacúrovňová podlahová plocha **
Plocha, ktorú môžu používať výlučne nájomníci príslušnej podlažnej alebo podlažnej jednotky, ktorá nezahŕňa spoločnú výstavnú plochu príslušného all-inclusive podlažia, ktorú môžu využívať všetci nájomníci.
Poznámka: Pod pojmom podlaha sa rozumie buď podlahová alebo podlahová jednotka.
** Čistá plocha **
Najväčšia horizontálna povrchová plocha ktorejkoľvek miestnosti nad úrovňou podlahy (a podlahovej lišty), uzavretá vnútornými povrchmi hotového ložiska alebo pevných stien miestnosti, bez ohľadu na výšku stropu.
Poznámka:
pri absencii merania na mieste je to oblasť ohraničená nedokončenými povrchmi stien, ako je znázornené v pôdoryse architekta;
oblasť priestorov znamená vždy čistú plochu.
** Iná oblasť **
Akékoľvek iné priestory používané nájomcom.
Poznámka: * tieto oblasti môžu byť exkluzívne a / alebo spoločné priestory, ako je terasa, balkón atď .; * plocha otvorených alebo čiastočne otvorených priestorov (terasa, balkón, atď.) je ich povrchovo upravená plocha (netýka sa tu netto plocha).
**Pracovisko**
Exkluzívne priestory hotela Tenant sú vybavené kancelárskym nábytkom.
Poznámka: ak má kancelária otvorenú dispozíciu, sú súčasťou pracovného priestoru aj cirkulačné plochy medzi tabuľkami.
** Budovanie spoločného násobiteľa priestoru **
Podiel celkovej prenajímateľnej plochy a exkluzívnej plochy celej budovy.
Výpočet: celková prenajímateľná plocha celej budovy / celkový počet exkluzívnych priestorov celej budovy, resp.
Všeobecná poznámka:
Nasledujúce dva technické termíny by sa mali používať iba v prípade, ak je oblasť príslušnej oblasti
podlahová alebo podlahová jednotka použiteľná výlučne jedným nájomcom je prenajatá viac ako jedným nájomcom, a preto je potrebné použiť aj koncept spoločného podlahového priestoru.
** pomer spoločných priestorov **
Pomer spoločných a exkluzívnych priestorov celej budovy, vyjadrený v percentách.
Výpočet: (vybudovanie spoločného priestoru / súčet výhradných priestorov celej budovy) × 100.
Poznámka: Najmenší podiel spoločných priestorov budovy, ktorý je výhodnejší z hľadiska lízingu, sa dá vypočítať z najväčšej exkluzívnej plochy celej budovy, ktorá sa rovná súčtu všetkých prenajatých priestorov získaných uplatnením princípu maximalizácie exkluzivity. oblasť na akomkoľvek poschodí typu all-inclusive (podrobné vysvetlenie nájdete v časti „Analýza prenajímateľnej plochy“).
** Spoločný násobiteľ plochy podlahy **
Podiel plochy vhodnej na výlučné použitie jednotlivým nájomcom na príslušnom podlaží a na exkluzívnej ploche podlahy príslušného podlažia.
Výpočet: plocha príslušného podlažia vhodná na výhradné použitie v jednej exkluzívnej ploche na jedno poschodie / podlahu, alebo 1 + podlažný spoločný priestorový pomer / 100.
** Podlahový spoločný priestorový pomer **
Pomer spoločnej plochy podlahy a exkluzívnej plochy podlahy príslušného podlažia, vyjadrený v percentách.
Výpočet: (podlahová spoločná plocha / exkluzívna plocha podlahy) × 100.
** Hodnota nájomnej hodnoty **
Hodnota odrážajúca funkciu, umiestnenie a užitočnosť miestnosti (priestoru) vyjadrenú v percentách, stanovenú prenajímateľom.
Vysvetlenie: zatiaľ čo pomer hodnoty nájmu bežnej kancelárskej plochy je samozrejme 100%, v prípade všeobecnej skladovacej miestnosti to môže byť napríklad 50%. Pomer hodnoty lízingu je „spoločným menovateľom“, ktorý umožňuje vypočítať nájomné pre všetky prenajímateľné plochy s použitím rovnakej základne nájomného za m2 a ich dôslednej správy v analýze a výpočte prenajímateľnej plochy.
** Budovanie spoločného násobiteľa priestoru **
Podiel celkovej prenajímateľnej plochy a exkluzívnej plochy celej budovy.
Výpočet: celková prenajímateľná plocha celej budovy / celkový počet exkluzívnych priestorov celej budovy, resp.
Všeobecná poznámka:
Nasledujúce dva technické termíny by sa mali používať iba v prípade, ak je oblasť príslušnej oblasti
podlahová alebo podlahová jednotka použiteľná výlučne jedným nájomcom je prenajatá viac ako jedným nájomcom, a preto je potrebné použiť aj koncept spoločného podlahového priestoru.
** pomer spoločných priestorov **
Pomer spoločných a exkluzívnych priestorov celej budovy, vyjadrený v percentách.
Výpočet: (vybudovanie spoločného priestoru / súčet výhradných priestorov celej budovy) × 100.
Poznámka: Najmenší podiel spoločných priestorov budovy, ktorý je výhodnejší z hľadiska lízingu, sa dá vypočítať z najväčšej exkluzívnej plochy celej budovy, ktorá sa rovná súčtu všetkých prenajatých priestorov získaných uplatnením princípu maximalizácie exkluzivity. oblasť na akomkoľvek poschodí typu all-inclusive (podrobné vysvetlenie nájdete v časti „Analýza prenajímateľnej plochy“).
** Spoločný násobiteľ plochy podlahy **
Podiel plochy vhodnej na výlučné použitie jednotlivým nájomcom na príslušnom podlaží a na exkluzívnej ploche podlahy príslušného podlažia.
Výpočet: plocha príslušného podlažia vhodná na výhradné použitie v jednej exkluzívnej ploche na jedno poschodie / podlahu, alebo 1 + podlažný spoločný priestorový pomer / 100.
** Podlahový spoločný priestorový pomer **
Pomer spoločnej plochy podlahy a exkluzívnej plochy podlahy príslušného podlažia, vyjadrený v percentách.
Výpočet: (podlahová spoločná plocha / exkluzívna plocha podlahy) × 100.
** Hodnota nájomnej hodnoty **
Hodnota odrážajúca funkciu, umiestnenie a užitočnosť miestnosti (priestoru) vyjadrenú v percentách, stanovenú prenajímateľom.
Vysvetlenie: zatiaľ čo pomer hodnoty nájmu bežnej kancelárskej plochy je samozrejme 100%, v prípade všeobecnej skladovacej miestnosti to môže byť napríklad 50%. Pomer hodnoty lízingu je „spoločným menovateľom“, ktorý umožňuje vypočítať nájomné pre všetky prenajímateľné plochy s použitím rovnakej základne nájomného za m2 a ich dôslednej správy v analýze a výpočte prenajímateľnej plochy.
** Kategórie oblastí **
Oblasti kancelárskej budovy sa líšia najmä z hľadiska funkčnosti. Oblasti môžu byť prenajímateľné alebo neprenajímateľné. Prenajímateľné oblasti možno identifikovať podľa ich funkcie a môžu byť exkluzívne alebo spoločné. Nižšie uvedené kategórie sú rozdelené do prenajímateľných a neprenajímateľných oblastí, ktoré znázorňujú funkcie, ktoré sa zvyčajne nachádzajú v administratívnej budove.
Poznámka: v prípade potreby je možné pridať ďalšie kategórie (napr. ak budova zahŕňa maloobchodnú jednotku s prístupom na ulicu atď.).
** Exkluzívne oblasti **
** Výhradne používané a / alebo spoločné priestory **
** Parkoviská **
Parkovanie je tiež prenajímateľnou plochou, ale nájomné sa určuje na parkovacie miesto namiesto na m2.
Poznámka: ekvivalent štvorcového metra parkovacieho miesta sa môže vypočítať zo základného nájomného za m2: napríklad za predpokladu, že základný nájom je 12 EUR za m2, m2 ekvivalent parkovacieho miesta v podzemnej garáži za 80 EUR mesačne bude 6,66. V prípade priemerného základu nájomného je ekvivalentné parkovisko 6 - 8 m2.
** Oblasti pod dverami a oknami **
** Oblasti pod štruktúrou **
Poznámka: ak plocha meraná pod stĺpikom (na úrovni podlahy) je väčšia ako 0,5 m2 * oblasť pod vnútornými nenosnými stenami upevnená z dôvodu funkčnosti (ďalej len: pevné steny)
poznámka: napr. priestor pod stenami hygienických blokov a stien mechanických hriadeľov atď. * nevyvinutá oblasť pod schodiskami vedúca z najnižšieho poschodia s výškou stropu pod 1,9 m
** Pripojené stavebné prvky **
Poznámka: * technické priestory potrebné na prevádzku budovy zvyčajne nie sú považované za prenajímateľné oblasti; * požiarne schody a únikové cesty nie sú považované za prenajímateľné plochy.
** Elektrické / IT oblasti **
Poznámka: IT (Informačné technológie) znamenajú nízkonapäťové telefónne a počítačové káble (dátové káble). * elektrické / IT miestnosti: * elektrická rozvodňa - centrálny rozvádzač * centrálna miestnosť generátora - centrálna miestnosť UPS atď. * plocha, ktorú zaberajú elektrické / IT kanály / šachty: * uzavreté alebo otvorené hriadele - elektrická skrinka atď. * cirkulačné priestory výhradne pre elektrické / IT miestnosti: * predsieň / vchod / vstupná hala - chodba / obehová plocha * schodisko - výťahová hala * vnútorné schodisko - externý chodník atď. ** Mechanické oblasti **
** GIF - triky v kalkulácii prenajímateľnej kancelárskej plochy **
Predtým, ako sa pustím do tejto malej eseje, musím zdôrazniť, že pracujem na základe mojich skúseností získaných počas takmer 10 rokov rokovaní s nájomníkmi, priamo alebo prostredníctvom agentov; rokovania, ktoré boli často náročné a ktoré, ak by sme mali šťastie, viedli k podpísaniu nájomnej zmluvy. Dúfam preto, že tieto subjektívne komentáre, kritika a odporúčania môžu slúžiť ako východiskový bod pre diskusiu, potenciálne v rámci tohto fóra.
Ako je dobre známe, dve kľúčové zložky zmlúv o prenájme kancelárskych priestorov sú nájomné a veľkosť prenajímateľnej plochy. Produkt týchto dvoch hodnôt sa vo všeobecnosti rovná čistému príjmu developera.
Vzhľadom k tomu, že násobenie je základná matematická operácia a že je to produkt, ktorý zaujíma developera, pokúsi sa zvýšiť prenajímateľnú plochu, pričom nájomné ponechá na úrovni, ktorá stále priťahuje nájomcov. S vedomím celkových nákladov projektu sa vývojári snažia získať cieľový výnos, ktorý je tiež závislý od vyššie uvedeného produktu násobenia. Bez ohľadu na jednoduchosť ďalšie dôležité zložky každej starostlivo formulovanej nájomnej zmluvy, úspech pri hľadaní nájomcov spočíva v relatívne nízkom nájomnom aplikovanom na najväčšiu možnú prenajímateľnú plochu.
Nájomníci majú tendenciu sústrediť sa na nájomné za meter štvorcový, ktoré sú ľahko porovnateľné s ostatnými na trhu, a často venujú len malú pozornosť veľkosti a spôsobu výpočtu prenajímateľnej plochy.
Bohužiaľ, neexistuje všeobecne akceptované a jednotne používané odporúčanie alebo usmernenie (nieto štandard) na meranie prenajímateľných plôch v kancelárskych budovách v% krajiny%.
Dnes je v tejto oblasti chaos!
Typickým príkladom je široko odlišná interpretácia bežne používaného pojmu hrubá plocha. Kedykoľvek sa tento termín používa na stretnutí, vždy sa pýtam, čo to druhá strana znamená. Najčastejšie odpovede sú:
1. Zahŕňa aj vedľajšie oblasti (toalety, čajová kuchyňa),
2. Znamená využiteľnú plochu zvýšenú o násobiteľ spoločného priestoru, \ t
3. Znamená celkovú plochu vo vonkajších obvodových stenách budovy.
Takže čo je správna odpoveď?
Bohužiaľ, pri absencii všeobecne akceptovanej a jednotne interpretovanej terminológie neexistuje jednoznačná voľba odpovede.
Je tiež nešťastné, že konsenzus chýba nielen medzi klientmi, ale aj v rámci profesie v oblasti nehnuteľností.
V nasledujúcom texte uvádzam stručné zhrnutie odporúčaní nemeckého GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung), ktoré sa týkajú terminológie a výpočtu plôch, s osobitným dôrazom na kategorizáciu rôznych miestností v rámci kancelárskej budovy ako prenajímateľnú alebo neuznateľnú. Je potrebné poznamenať, že GIF bol výsledkom spoločného úsilia medzi DIN 277 nemeckou národnou normou a autorizovanými autormi Deutscher Verband. Tabuľka na nasledujúcej strane je zjednodušeným zhrnutím príslušných ustanovení GIF. Ako môžete vidieť v tabuľke, FRI vypočítava „využiteľnú plochu“ zahrnutím pomocných oblastí (napr. Sanitárny blok, čajová kuchyňa atď.). Skúsenosti naznačujú, že znalí nájomníci majú záujem len o pracovnú oblasť, ktorú môžu poskytnúť (často označovanú ako net-net oblasť v našom vnútornom slangu), a nie v pomocných oblastiach.
** Kategórie oblastí FRI **
GIF = Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung
Je to prirodzené, pretože veľkosť tejto oblasti bude určovať možný počet pracovísk (pomer medzi otvorenými a celulárnymi kanceláriami a veľkosť pomocných a cirkulačných oblastí sú tiež kľúčom na určenie prenajímateľnej plochy). Pracovné plochy sa zvyčajne nedajú vyčísliť v stavebných brožúrach. V závislosti od vlastností a usporiadania budovy môže byť pomer pracovnej plochy k celkovej prenajímateľnej ploche budovy prekvapivo nízky, najmä v budove s celulárnou dispozíciou.
Odporúčanie GIF zahŕňa v prenajímateľnej oblasti všetky oblasti pod pohyblivými deliacimi stenami, pomocné priestory, lobby a cirkulačné priestory, ako aj výťahové haly. Klasifikuje sa však ako nezaťažiteľné plochy pod nosnými konštrukciami alebo inými nepohyblivými stenami, ako aj mechanické miestnosti, mechanické vertikálne hriadele, výťahové šachty a schodiská.
Plocha jednotlivých miestností sa vždy počíta medzi vnútornými plochami pevných stien (netto plocha), aj keď sú tu káblové kanály alebo mechanické kovania (chladič / kúrenie) alebo prípadne stena so strojovým zariadením.
Nechám na čitateľovi, aby rozhodol, či vyššie uvedené hlavné zásady výpočtu prenajímateľnej plochy a terminológie FRI sú vo všeobecnosti a konkrétne pre miestne prostredie primerané v% krajine%.
V odborných kruhoch existuje známy prípad, ktorý dokazuje dôležitosť vyššie uvedených problémov, keď nájomca odstúpil od podpísanej nájomnej zmluvy z dôvodu vzájomného nedorozumenia v súvislosti s meraním prenajímateľnej plochy.
Vzhľadom na súčasné trhové podmienky komerčných kancelárskych priestorov existuje zvýšená potreba výpočtu nájomnej plochy, ktorá je správna a transparentná aj pre nájomcov.
Vyššie uvedené potvrdzuje potrebu jednotnej terminológie a metódy merania plochy, ktorá je prispôsobená miestnemu trhu a prijatá kľúčovými hráčmi na tomto trhu. Pri príprave na tento konečný cieľ budú naše nadchádzajúce otázky obsahovať ďalšie opisy a nakoniec súhrn národných odporúčaní.
** BOMA - Ďalšie triky v kalkulácii prenajímateľnej kancelárskej plochy **
Predtým, než sa pustím do diskusie o tajomstvách BOMA, chcem sa s vami, vážený čitateľ, podeliť o zaujímavý a prekvapivý zážitok, ktorý som mal v súvislosti s mojím článkom na tému merania kancelárskych priestorov v predchádzajúcom čísle.
Počas niekoľkých posledných týždňov som zastupoval prenajímateľa budovy Budínskej kancelárie na sérii rokovaní o verejnom obstarávaní. Na jednom z prvých stretnutí sa vedúci predstaviteľ nájomcu pýtal, či oblasť, ktorú sme ponúkli na prenájom, treba chápať ako net-net? Bol som tak prekvapený, že som odpovedal otázkou: Kde ste sa naučili tento neobvyklý termín?
Uviedol nedávno publikovaný článok, v ktorom sa uvádza, že všetci potenciálni nájomníci by sa mali pozrieť na sieť net-net ako na mimoriadne dôležitú informáciu. Keď dodal, kedy a kde bol tento článok publikovaný, dokázal som sa objaviť ako autor a po počiatočnom prekvapení sa atmosféra stretnutia stala oveľa príjemnejšou.
A teraz sa pozrime, čo znamená americká skratka BOMA. Právny predchodca Medzinárodnej asociácie vlastníkov budov a manažérov (BOMA International alebo BOMA) vznikol v roku 1907 s cieľom zastupovať záujmy vlastníkov a manažérov komerčných nehnuteľností. BOMA pozostáva hlavne z lokálnych združení v USA a Kanade. Hlavnou úlohou tejto medzinárodnej asociácie je popri rastúcej dominancii aj zber, analýza a sprostredkovanie informácií o komerčných nehnuteľnostiach a na tomto základe formulácia odporúčaní a štandardov. Na nevýznamnú poznámku: kľúčové miestne združenia BOMA už vlastnili a / alebo spravovali viac ako 550 miliónov m2 komerčných kancelárskych priestorov - do roku 1996.
Prvými vysokými budovami, ktoré už v embryonálnej podobe niesli princípy dizajnu neskorších mrakodrapov Ameriky, boli kancelárske budovy postavené na konci 19. storočia. Rýchly ekonomický rast času eliminoval prekážky pri výstavbe a využívaní vysokých budov. Medzi najvýznamnejšie úspechy patril vývoj technológie bezpečného a spoľahlivého výťahu, schopnosť poskytovať budovy spoľahlivým zásobovaním energiou a v neposlednom rade zlepšenie výroby konštrukčnej ocele. Skutočné mrakodrapy boli postavené od konca dvadsiatych rokov. 102-podlažná a 381 m vysoká Empire State Building v New Yorku z roku 1931, 100-poschodové a 344 metrov vysoké centrum Johna Hancocka v Chicagu od roku 1970, 412 metrov vysoká a 110-podlažná tragicky zničená svetová obchodná spoločnosť Centrum z roku 1972 a 109-podlažná a 443-metrová veža Sears v Chicagu z roku 1974, hrdá nositeľka titulu 'najvyššia' po mnoho rokov, sú snáď najznámejšie. Tieto prominentné mrakodrapy sú (alebo boli) prevažne kancelárske budovy. Už v roku 1915, hneď po dokončení prvých „skutočných“ kancelárskych budov, vznikla potreba vytvorenia jednotnej metódy výpočtu kancelárskych priestorov. Spoločnosť BOMA sa potom zamerala na vývoj prvej Štandardnej metódy merania podlah pre kancelárske budovy, ktorá bola so súhlasom Amerického národného inštitútu pre normalizáciu zvýšená na štandard odvetvia v roku 1955, po mnohých zmenách odrážajúcich vývoj kancelárskych budov a budov. nových potrieb a príležitostí. Dnes nesie názov Štandardná metóda pre Meranie podlahovej plochy v administratívnych budovách a hlavne pomáha developerom / vlastníkom nehnuteľností, manažérom, architektom, interiérovým dizajnérom, inžinierom, odhadcom a agentom koordinovať ich prácu. Tento štandard je v súlade s americkým používaním tohto výrazu v podstate „silným odporúčaním“ pre jednotnú definíciu oblastí starých a nových kancelárskych budov.
Hlavným cieľom normy je poskytnúť jasnú a jednoznačnú terminológiu pre oblasti kancelárskych budov, ktoré by sa inak mohli chápať a kategorizovať odlišne, pričom by sa okrem iného definovali použiteľné plochy, prenajímateľná plocha a budovanie spoločných priestorov. Súčasťou normy sú aj diagramy, ktoré demonštrujú a vysvetľujú text.
Nižšie opisujem niektoré zaujímavé body vyššie uvedeného štandardu BOMA, ktoré obmedzujú diskusiu na tie, ktoré sú v tejto krajine nezvyčajné, ak nie neznáme.
Prvým znakom, ktorý treba spomenúť, je „veľkorysý“ výklad rôznych výpočtov plochy s použitím odlišných údajov a metód. Všeobecne platí, že nikto by nebol prekvapený, ak by plochy uvedené na výkresoch neboli presne rovnaké ako hodnoty namerané na mieste. Výpočty prenajímateľa založené na meraní na mieste často prinášajú výsledky, ktoré sú odlišné od výpočtov vykonaných nájomcom na rovnakom základe. BOMA umožňuje maximálnu odchýlku ± 2%. Akékoľvek odchýlky, ktoré presahujú túto hodnotu, musia byť predložené na posúdenie nezávislému odborníkovi, ktorého výsledky merania určia vlastné výsledky merania.
Ďalšou zaujímavou a pre nás nezvyčajnou koncepciou BOMA je dominantný podiel. V maďarskej praxi sa vzdialenosť, ktorá sa používa na výpočet čistých plôch miestností ohraničených vonkajšími stenami budovy, zvyčajne meria na vnútorné povrchy stien alebo stien pod oknami (merané nad úrovňou soklovej lišty), aj keď sú tieto steny oveľa nižšie ako obvyklým spôsobom. BOMA však ponúka definíciu dominantnej časti, pričom vzdialenosť k vnútornej strane vonkajšej obvodovej steny môže byť meraná buď k stene pod oknom, alebo k okennej tabuli, čím sa dosiahne dlhšia vzdialenosť. BOMA vyžaduje meranie vzdialenosti do deliacej jednotky (stena alebo okenná tabuľa), ktorej povrch prevláda, t. J. Presahuje 50% vertikálnej výšky od podlahy k stropu! Podobne ako v odporúčaní GIF (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung) opísanom v našom predchádzajúcom čísle, hrubá plocha pre BOMA znamená celkovú plochu obkolesenú vonkajším povrchom stálych stien budovy s výnimkou vonkajších chodníkov, balkónov, terás atď. vonkajšieho povrchu steny. Odporúčanie poukazuje na to, že nie je zvyčajné počítať hrubú plochu ako prenajímateľnú plochu, pokiaľ si jeden nájomca neprenajme celú budovu. Táto hrubá plocha sa často označuje ako zastavaná alebo zastavaná plocha. Vo väčšine prípadov sa to používa ako základ pre výpočet stavebných nákladov budovy. Zaujímavá je logika BOMA definície prenajímateľnej plochy. Podľa BOMA je prenajímateľná plocha vypočítaná odpočítaním tzv. Veľkých vertikálnych priechodov z hrubej plochy budovy. Podľa definície ide o priechody, ktoré sú v podstate nemenné po celú dobu životnosti budovy a zahŕňajú oblasť schodísk, výťahových hriadeľov, vertikálnych mechanických kanálov a stien pokrývajúcich tieto atď., Ale nie nosných stĺpov, vertikálnych hriadeľov a káblových kanálov prístupných od podlahy. Podľa definície BOMA je kancelársky priestor vo všeobecnosti ekvivalentný skutočne využiteľnej a použiteľnej čistej pracovnej ploche (netto sieť!). Ak výhradne použitá plocha zahŕňa aj vedľajšie miestnosti (napr. Sanitárny blok), potom sú tieto plochy zahrnuté aj na obrázku. Pojem skladovací priestor znamená aj čistú oblasť výhradného použitia. Spoločný priestor budovy a spoločný priestor na poschodí sú dva rôzne koncepty. Ich súčet sa rovná celkovej bežne používanej čistej ploche.
Použiteľná plocha znamená pre BOMA súčet čistých kancelárskych a skladových priestorov plus spoločnú plochu čistej budovy primeranú danému podlažiu.
Tabuľka na nasledujúcej strane je zjednodušené, schematické znázornenie komponentov prenajímateľnej plochy na podlahe administratívnej budovy, ako je popísané BOMA
** Kategorizácia podlahových plôch BOMA **
BOMA = Asociácia vlastníkov a manažérov budov
Ako je uvedené vyššie, definície štandardných odporúčaní vypracované a publikované spoločnosťou BOMA International, ktoré sú v podstate založené na skúsenostiach Severnej Ameriky, sú pre nás skôr nezvyčajné. To však neznamená, že takmer 100 rokov skúseností spoločnosti BOMA by si nemalo zaslúžiť osobitnú pozornosť v úsilí o vytvorenie jednotnej metódy výpočtu plochy tu v% country%.
** RICS - ešte viac trikov pri výpočte prenajímateľnej kancelárskej plochy **
Po zhrnutí odporúčaní o kategorizácii nemeckých (GIF) a amerických (BOMA) oblastí, o ktorých sme diskutovali v našich predchádzajúcich vydaniach, sa teraz pozrime na príslušné odporúčania tejto serióznej a dlhodobo etablovanej profesijnej organizácie, britskej Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).
Niekoľko slov o samotnom RICS by malo slúžiť ako úvod. Kráľovská inštitúcia autorizovaných geodetov bola založená ako profesionálna organizácia v roku 1868. Má viac ako 80 000 členov na celom svete av súčasnosti patrí medzi najväčšie profesijné organizácie v oblasti nehnuteľností. Britské občianstvo nie je podmienkou pre členstvo a zahraniční členovia majú teraz viac ako 10 000. Vstup do RICS si vyžaduje absolvovanie písomných a ústnych skúšok, ako aj praktických skúseností v odbore. Jej členmi sú odborníci v oblasti nehnuteľností s celosvetovými znalosťami a znalosťou celého životného cyklu nehnuteľností, ktorí sú schopní prispievať k profesionálnemu poradenstvu na podporu efektívneho fungovania trhov s nehnuteľnosťami vo svojich krajinách.
Okrem ponuky vzdelávacích kurzov a ďalšieho vzdelávania RICS reguluje a monitoruje profesionálne a etické aspekty práce svojich členov. Taktiež rozvíja odporúčania týkajúce sa rôznych oblastí profesie v oblasti nehnuteľností. Jedným z príkladov je RICS Code of Measurement Practice. Hlavným účelom týchto odporúčaní na výpočet plochy je poskytnúť jasné a konzistentné metódy výpočtu plochy a / alebo objemu pôdy, pozemkov a budov s rôznymi funkciami. V nasledujúcom texte túto diskusiu obmedzíme na odporúčania Kódexu meracej praxe (5. vydanie) so zameraním na tie časti, ktoré sa výslovne týkajú kancelárskych budov. Tieto odporúčania nie sú povinné, hoci v praxi väčšina expertov na nehnuteľnosti, správcov nehnuteľností, maklérov a architektov dodržiava pravidlá definované v kódexe. Výpočet plochy podľa odporúčaní RICS môže slúžiť ako základ pre predaj a prenájom nehnuteľností, ako aj ocenenie a riešenie zložitých daňových otázok. Je potrebné poznamenať, že od roku 1993 je v Spojenom kráľovstve trestným činom predávať alebo prenajímať majetok, ktorý uvádza nepravdivé informácie o oblasti. RICS konkrétne uvádza, že informácie možno považovať za zavádzajúce, a preto predstavujú trestný čin, aj keď je to jasné odborníkom v oblasti nehnuteľností, ale sú príliš technické a príliš komplikované na to, aby ich priemerný kupujúci alebo predávajúci pochopili. Odporúčania tiež diskutujú o otázke presnosti merania. Nie sú špecifické a uvádzajú len to, že odborníci by sa mali usilovať o čo najväčšiu presnosť v rámci obmedzení svojich meracích prístrojov a odborných znalostí. Metóda merania a očakávaná presnosť sa budú samozrejme líšiť pri meraní niekoľkých hektárov pôdy alebo jedného kancelárskeho priestoru. Odporúčania stanovujú všeobecné smernice, ale nešpecifikujú žiadne rozdiely, ktoré by sa mali dodržiavať. Hoci je to pre nás samozrejmé, odporúčania RICS venujú osobitnú pozornosť potrebe používať metrický systém, nahrádzať desatinnú čiarku čiarkou a oddeľovať tisíce medzerou namiesto čiarky. Za zmienku stojí obzvlášť zmienka, pretože aj keď sú maďarské pravidlá pravopisu v tejto veci jednoznačné, veľa dokumentov sa v súčasnosti od týchto pravidiel líši a používa britský alebo americký pravopis, alebo dokonca zmes oboch.
Odporúčania RICS, aby sa metódy merania a výpočtu priestorov stali pre laika transparentnými, opisujú a podrobne vysvetľujú len tri základné, vzájomne prepojené pojmy.
Sú to:
* Hrubá zahraničná plocha (GEA)
* Hrubá vnútorná plocha (GIA)
* Čistá vnútorná plocha (NIA).
Nasleduje opis hlavných znakov vyššie uvedených kľúčových pojmov, ktoré sa týkajú kancelárskeho trhu.
Hrubá vonkajšia plocha predstavuje oblasť ohraničenú vonkajším obvodom vonkajších stien každého poschodia budovy. Nezahŕňa otvorené balkóny, prístrešky a strešné terasy. Odporúčania poukazujú na použitie hrubej vonkajšej plochy pre urbanizmus, výpočet dane z nehnuteľností a oceňovanie existujúcich, najmä rezidenčných nehnuteľností na účely stavebného poistenia. Hrubá vnútorná plocha je plocha ohraničená vnútorným obvodom vonkajších stien budovy každého poschodia. Vylučuje oblasti pod vonkajšou obvodovou konštrukciou (steny, stĺpy) a podľa definície všetky otvorené balkóny, prístrešky a strešné terasy atď. Na rozdiel od praxe v mnohých iných krajinách odporúčania RICS považujú túto oblasť za najlepšiu. vhodné na odhad nákladov na plánované projekty, na oceňovanie a predaj existujúcich budov, ktoré sa v súčasnosti používajú na iné ako kancelárske účely, a na výpočet prevádzkových nákladov takýchto budov. Čistá vnútorná plocha predstavuje oblasť v budove, ktorá sa rovná súčtu plôch miestností rôznych funkcií uzavretých nosnými a / alebo pevnými (neodnímateľnými) stenami. Táto oblasť, ktorú RICS nazýva aj využiteľnou plochou, vylučuje spoločné vstupné haly, schodiská, chodby, mechanické miestnosti, skrine meradiel, výťahy a akékoľvek stavebné priestory s výškou stropu pod 1,5 m a plochou medzi stenami / konštrukciami užšími ako 0,25 m. Neobvykle, odporúčania vylučujú z použiteľnej plochy všetky sanitárne bloky a komody, bez ohľadu na to, kde sa nachádzajú. Okrem oblastí pod nosnými stenami sú tiež vylúčené oblasti pod vnútornými nosnými stĺpmi budovy. Odporúčania RICS používajú koncepciu budovania spoločného priestoru, ale dôsledne ich vylučujú z využiteľnej plochy.
Použiteľná plocha je odporúčaným základom výpočtu na účely predaja, prenájmu, oceňovania a prevádzkovania kancelárie. Oblasti definované RICS a ich kategorizácia sú v zjednodušenej forme uvedené v tabuľke na nasledujúcej strane.
Ako je uvedené v tabuľke, odporúčania RICS sú v podstate len usmernením na definovanie a výpočet rôznych typov oblastí. Neuvádzajú však komponenty prenajímateľnej plochy a nepopisujú metódu výpočtu prenajímateľnej plochy.
** Kategórie oblastí RICS **
RICS = Kráľovská inštitúcia autorizovaných inšpektorov
Vzhľadom na všeobecný charakter odporúčaní môžu britskí odborníci na nehnuteľnosti vypočítať prenajímateľné plochy na základe svojich skúseností a dohovorov miestneho trhu a vždy sa zamerať na presnosť výsledkov zvolenej metódy výpočtu a na zabezpečenie toho, aby sa výsledky dosiahli. jasné a transparentné aj pre laika.
Filip Chobodicky
+42 194 452 4771
Tereza Matejkova
+42 122 220 0199
We use cookies to optimise site functionality and give you the best possible experience.
Some of these cookies are essential, while others help us to improve your experience by providing insights into how the site is being used.
Necessary cookies enable core functionality such as page navigation and access to secure areas. The website cannot function properly without these cookies, and can only be disabled by changing your browser preferences.
Analytical cookies help us to improve our website by collecting and reporting information on its usage.
We use marketing cookies to help us improve the relevancy of advertising campaigns you receive.
We use some social sharing plugins, to allow you to share certain pages of our website on social media.