Kevin Turpin, regionálny riaditeľ pre kapitálové trhy v strednej a východnej Európe spoločnosti Colliers, vysvetľuje: „V regióne strednej a východnej Európy registrujeme, že niektorí investori sa pred prijatím investičného rozhodnutia vracajú k vyčkávaciemu prístupu. Zaznamenali sme aj pozastavenie alebo úplné zrušenie niektorých nájomných transakcií. Niektoré z nich údajne súviseli s účasťou ruských spoločností a iné s neistotou spojenou s vojnou a jej fyzickou blízkosťou. Zároveň sa vždy nájdu takí, ktorí budú neustále hľadať a nachádzať príležitosti aj v tých najťažších časoch.“
Situácia na Ukrajine akcelerovala trend, ktorý sa ukázal už počas pandémie koronavírusu, a to potrebu transformácie dodávateľských reťazcov. Ignacio Gomez z investičného oddelenia spoločnosti Colliers dodáva: „Spoločnosti chcú mať svojich dodávateľov bližšie. To sa v najbližších rokoch prejaví viacerými iniciatívami v oblasti near-shoring a re-shoring aktivít. Slovensku to ponúka vynikajúcu príležitosť na posilnenie svojho významu ako strategického logistického hubu v regióne strednej a východnej Európy.“
Andrej Čietek, riaditeľ investičného oddelenia spoločnosti Colliers, dopĺňa: „Vzhľadom na fakt, že ceny stavebných nákladov stúpajú, predpokladáme, že mimo Bratislavy sa development nových nehnuteľností – najmä bytov – mierne obmedzí, keďže predajné ceny nebudú pravdepodobne okamžite navýšené o zvýšené náklady, a to vzhľadom na kúpyschopnosť v regiónoch mimo Bratislavy. V Bratislave predpokladáme, že navýšené náklady výstavbu až tak nezasiahnu, pretože predajné ceny sú o dosť vyššie, ako v iných lokalitách Slovenska. Výstavbu v Bratislave, ale aj iných mestách môže skomplikovať zlyhávanie a obmedzenie dodávok stavebného materiálu.“
Napriek narušeniu pandémiou boli celoročné objemy investícií na rok 2021 v celkovej výške 11,07 miliardy eur medziročne vyššie o 6 %, avšak o 20 % nižšie ako v rovnakom období roku 2019. Spoločnosť Colliers pôvodne odhadovala, že koncoročné objemy za rok 2022 by mohli dosiahnuť viac ako 12,0 mld. eur, avšak tento výhľad ovplyvnila vojna na Ukrajine.
Väčšina krajín zaostáva za objemami spred pandémie, avšak Poľsko s 57 % objemov v roku 2021 dosiahlo svoj päťročný, predpandemický priemer. V poslednom štvrťroku jednoznačne došlo k oživeniu aktivity, ale niektoré trhy stále brzdí nedostatok dostupných produktov.
Na mnohých trhoch v regióne sme zaznamenali obmedzené pohyby najvyššie dosahovaných výnosov, a to predovšetkým z dôvodu pretrvávajúceho nedostatku transakčných údajov, ktoré by potvrdzovali ďalšie posuny v niektorých sektoroch a na niektorých trhoch. Výnimkou sú najvyššie dosahované logistické výnosy, ktoré sa od 1. štvrťroka 2020 v celej strednej a východnej Európe zvýšili v priemere o takmer 100 bázických bodov, pričom v Poľsku dosiahli viac ako 180 bázických bodov. Naďalej zastávame názor, že na niektorých trhoch dôjde k ďalším posunom smerom dovnútra, hoci pandémia a vplyv vojny na Ukrajine vyvolávajú inflačné, úrokové a negatívne ekonomické tlaky.
Prvýkrát od roku 2008 si priemyselný sektor zabezpečil prvé miesto s 38 % podielom na objeme 2021. Kancelárie a obytné budovy naďalej zaznamenávajú stabilné objemy, a to aj napriek relatívnemu nedostatku dostupných produktov na predaj na trhu. Maloobchodné objemy naďalej podporujú aktíva v podobe retailových parkov a supermarketov, zatiaľ čo objemy v oblasti hotelierstva zostávajú celkovo obmedzené.
Západoeurópske a severoeurópske fondy stáli za 36 % všetkých transakčných objemov v roku 2021, a to najmä kapitál z Nemecka, Spojeného kráľovstva, Rakúska a Švédska. Výrazne silný bol aj kapitál zo strednej a východnej Európy s 32 % podielom na celkových objemoch. Celkovo najaktívnejší bol kapitál so sídlom v Českej republike s celkovým podielom 18 %, zodpovedný za 52 % českých objemov, 68 % slovenských objemov a akvizície v Poľsku, Rumunsku, Maďarsku aj Bulharsku.
Vzhľadom na geopolitickú a zdravotnú krízu ostávajú globálne hospodárske vyhliadky naďalej výrazne premenlivé a mimoriadne nepredvídateľné. Súčasná situácia je veľmi zložitá, dopadá na široké spektrum ekonomiky a s najväčšou pravdepodobnosťou sa bude počas roka 2022 zhoršovať, kým sa zlepší. Vojna na Ukrajine a súvisiace sankcie popri pandémii a faktoroch a narušeniach v oblasti ESG budú mať vplyv na trhy s nehnuteľnosťami z hľadiska ponuky, dopytu aj dostupnosti. Nie všetky budú negatívne, ale budú sa líšiť v jednotlivých sektoroch nehnuteľností. „Veľmi pozorne sa však sleduje rastúca inflácia aj úrokové sadzby, pretože ukončia dlho prítomné obdobie ‚nízkych sadzieb na dlhšie obdobie‘, čo bude mať vplyv nielen na náklady na dlh a ceny, ale aj na viaceré ďalšie náklady pre investorov do nehnuteľností, developerov, nájomcov a spotrebiteľov,“ dodáva Kevin.
Integrácia faktorov ESG do rozhodovania investorov v segmente nehnuteľností je čoraz naliehavejšia, najmä vzhľadom na rozdiely v referenčnom hodnotení a implementácii ESG, ktoré sa vyskytujú medzi jednotlivými realitnými subjektmi a sektormi v regióne strednej a východnej Európy.
Oana Stamatin, vedúca oddelenia ESG pre strednú a východnú Európu a Rumunsko v spoločnosti Colliers, k tomu uvádza: „Všetci ste už počuli pojem ‚uviaznuté aktíva’. V závislosti od toho, či kupujete, držíte alebo predávate, tento pojem spôsobí , že budete nehnuteľnosti a transakcie vnímať výrazne inak. Prvky, ktoré tvoria ESG, sú pre investičné stratégie už dnes veľmi dôležité, a budú čoraz dôležitejšie. Ich preskúmanie v procese due diligence môže investorom pomôcť identifikovať hrozby spojené s transakciami, kľúčové príležitosti na zlepšenie ESG po akvizícii, a zároveň upozorniť na nedostatočné štandardy a identifikovať regulačnú zodpovednosť.“
