Verí v budúcnosť kancelárií aj kvalitných obchodných centier. Práca z domu má svoje limity, najmä ak má byť kolaboratívna. Obchodné centrá sa naplnia kupujúcimi, ktorí okrem nákupov hľadajú aj zážitok. Reality sú preto naďalej dobrou ochranou pred infláciou, tvrdí Martin Šmigura, investičný riaditeľ WOOD & Company. Rok 2021 hodnotí napriek pandémii celkovo ako veľmi úspešný.
Na začiatku roka 2021 Wood & Company dokončila historicky najväčšiu akvizíciu na realitnom trhu na Slovensku – bratislavské nákupné centrum Aupark. Bolo to v druhom roku pandémie, ktorá pretrváva doteraz. Neľutujete túto investíciu?
Súčasná doba nie je ideálna, ale investícia do Auparku je dlhodobý projekt, preto ju neľutujeme. Investori vložili svoje peniaze na 10 rokov. Prvých päť rokov je fond zatvorený, čiže nebudú z neho vystupovať. Reality nie sú špekulatívny segment, takže táto investícia by mala fungovať aj pri krátkom negatívnom vývoji na trhu. Na druhej strane, ak by neprišla koronakríza, možno by sme Aupark ani nekúpili.
Prečo?
Lebo by ho pravdepodobne predošlý majiteľ Unibail-Rodamco-Westfield (URW) nepredal. Hoci uvažoval o predaji už pred koronakrízou, napokon to jeho rozhodnutie urýchlilo a pre nás sa zároveň vyskytla možnosť kúpiť centrum za výhodnejších podmienok ako by tomu bolo v “lepších časoch”. V čase transakcie to bolo najlepšie možné riešenie, zároveň potvrdené aj dôverou investorov, či spolupracujúcich bánk. Tiež zavážilo, že Aupark bol jedinou investíciou URW na Slovensku a sústredil sa na iné trhy. Celkovo tento obchod považujeme za príklad využitia krízy v náš prospech.
Je rozdiel medzi obchodnými centrami v Prahe a v Bratislave?
Naše obchodné centrá sú iné z pohľadu pozicioningu na trhu, lokality, či mixu nájomcov a zákazníkov. Aupark je prémiové aktívum – najlepšie obchodné centrum na Slovensku s najvyššími tržbami na štvorcový meter prenajatej plochy. Jeho footfall (počet ľudí, ktorí prejdú centrom v istom čase) rovnako patrí k najvyšším. Nákupné centrum Krakov je v strede sídliska v časti Praha-Bohnice, čiže má inú spádovú oblasť aj zákazníkov. Nákupná Galéria Harfa je špecifická tým, že je v širšom centre Prahy, hneď vedľa O2 Arény. Má na streche dinopark, čím dopĺňa zážitkový charakter lokality.
Magazín Index uvádza WOOD & Company medzi víťazmi v biznise roka 2021 najmä pre kúpu Auparku. Je okrem tejto akvizície ešte niečo na čo je dobré upozorniť?
Začiatkom roka 2021 sme dokončili kúpu kancelárskych budov BBC1 a BBC1 Plus. Možno transakcia navonok nevyzerá až tak „sexi“ ako kúpa Auparku, ale podarilo sa nám kúpiť tieto budovy za veľmi dobrých podmienok. BBC1 Plus je slušne obsadená, relatívne nová budova. BBC1 je síce staršia budova, ale v dlhodobom horizonte tam vidíme potenciál na redevelopment. Obidve budovy sú navyše v tesnej blízkosti biznis centra BBC5, ktoré taktiež patrí do nášho portfólia. Kúpa nám preto dáva zmysel aj z hľadiska koncepčného pôsobenia v tejto lokalite a jej budúceho rozvoja.
Zatiaľ je WOOD & Company aktívna najmä na českom a slovenskom trhu, no ambície siahajú aj do iných miest strednej Európy. V lete boli ohlásené rokovania o kúpe kancelárskej budovy vo Varšave. V akom stave je transakcia?
Naše doterajšie zameranie na Česko a Slovensko súvisí aj s tým, že investori v našich realitných fondoch sú primárne z týchto krajín. A tí veria domácemu trhu. Varšava je pre nás logickým pokračovaním nášho realitného príbehu. Tak ako v Bratislave či v Prahe, máme aj v poľskej metropole svoj tím, ktorý pôsobí na tamojšej burze. Prostredie dobre poznáme, a preto sme schopní identifikovať zaujímavé investičné príležitosti. Jednou z nich je aj spomínaná kancelárska budova. Ide o kvalitný objekt v hodnote niekoľko desiatok miliónov eur, so zaujímavým waultom (priemerná dĺžka uzavretých nájomných zmlúv) okolo štyroch rokov a mixom 25 nájomcov, čo zaisťuje dostatočnú diverzifikáciu príjmov. Čo sa týka aktuálneho stavu transakcie – rokovania stále prebiehajú.
Okrem Varšavy vás neláka aj Viedeň či Budapešť?
Viedeň je západoeurópsky trh patriaci do prvej európskej realitnej ligy. Je tam výrazne vyššia konkurencia aj ceny. Vo Viedni sa nedá dosiahnuť výnos, na aký cielime na našom trhu, kde sme schopní priniesť investorom výnosy blížiace sa dvojciferným hodnotám. V Maďarsku sme zatiaľ nenašli ideálnu príležitosť. Tam by to znamenalo budovať si vzťahy od nuly. Preto sa prioritne sústredíme na Varšavu.
Martin Šmigura, investičný riaditeľ WOOD & Company, Zdroj: WOOD & Company
Kancelársky biznis
Segment kancelárskych budov taktiež neobišla pandémia. Firmy majú buď hybridný pracovný čas alebo dokonca úplný home office. Dá sa veriť tomuto sektoru?
Z našej skúsenosti vyplýva, že práca v kancelárii je pružnejšia a tímovejšia. Naši zamestnanci chcú byť v kancelárii kvôli socializácii či technickému zázemiu. Pri nájomcoch je to rôzne. Menšie firmy, ktoré potrebujú, aby zamestnanci medzi sebou komunikovali, kancelárie využívajú aj počas pandémie. Naopak, najmä väčšie spoločnosti so zahraničnými vlastníkmi majú home-office alebo čoraz populárnejší hybridný režim práce. Napriek pandémii si však firmy uvedomujú, že čistý home-office nie je dobrý model, a preto si priestory držia. Vidno to najmä u veľkých zahraničných firiem, ktoré majú dlhodobú stratégiu. V rámci nej so zamestnancami v kanceláriách jednoznačne rátajú.
Snažia sa niektorí nájomcovia zmenšiť si plochu?
Je prirodzené, že niektorí nájomcovia majú rešpekt z pandémie a cítia neistotu. To však neznamená, že by sa zbavovali priestorov, skôr hľadajú určitú mieru flexibility. Požiadavky sa týkajú aj zmien v dispozícii priestorov. Firmy chcú, aby kancelárie boli vzdušnejšie a s väčšími rozostupmi medzi stolmi. Zároveň žiadajú viac priestorov na tzv. mítingovky, či konferenčné miestnosti, čo súvisí aj s rozšíreným trendom konferenčných hovorov.
Zdroj: https://wood-re.com/sk/investovanie/
Do pandémie WOOD & Company vstupovala s vysokým waultom a obsadenosťou budov nad 95 percent. Ako sa na týchto číslach odzrkadlila prítomnosť covidu?
Minimálne. Je to aj vďaka aktívnemu prístupu voči nájomcom a promptnosti riešenia ich požiadaviek zo strany nášho realitného teamu. Ten má z veľkej miery na starosti správu budov a lízingové aktivity. Čo sa týka čísel, aktuálne má náš Office podfond wault spoľahlivo nad štyrmi rokmi, teda podobne ako pred covidom. Ide o údaj, ktorý je stále nad priemerom trhu. Obsadenosť bola pred pandémiou 97 a dnes je 95 percent. Táto minimálna zmena neohrozuje fungovanie našich realitných fondov ani ich výnosy. Keď sa dopyt po kanceláriách znova oživí, tak ponuka pravdepodobne nebude stíhať a obsadenosť sa zvýši. Udeje sa to aj vďaka tomu, že development nových kancelárskych budov je momentálne spomalený alebo zastavený.
Jednou z výnimiek je budova Lakeside Park 02, ktorá vzniká v spolupráci s IMMOCAP-om v lokalite pri bratislavskej Kuchajde. Prichádzajú požiadavky od budúcich nájomcov na vnútorné vybavenie kancelárii z pohľadu prevencie proti covidu?
Áno, a vďaka tomu, že na ne v rozumnej miere reflektujeme, získal Lakeside Park 02 označenie prvá “anti-covid budova”. Ide napríklad o bezdotykové ovládanie výťahov či vylepšenie rekuperácie vzduchu. Nájomcov zaujíma aj prirodzené vetranie cez otváracie okná. Konferenčné priestory budú vybavené CO2 senzormi a vzduch bude dezinfikovaný technológiou, ktorá využíva čiastočky striebra. Navyše, na fasáde bude použitý recyklovaný hliník, čo je pozitívne z pohľadu udržateľnosti budovy a znižovania jej uhlíkovej stopy. Budova bude mať energetický certifikát LEED.
Lakeside Park 02 prirodzene nadväzuje na známu výškovú budovu Lakeside Park 01. Do lokality pri jazere Kuchajda prinesie 15 000 m2 prenajímateľnej plochy., Zdroj: IMMOCAP
Investovanie do realít
Reality priemerne investorom zarábajú okolo troch až piatich percent ročne. Platí to aj pri projektoch WOOD & Company?
Naše fondy mali vyšší výnos. Pri Office podfonde sa v treťom štvrťroku vyšplhali medziročne skoro k desiatim percentám, pri Retail podfonde boli výnosy takmer osem percent ročne. Súvisí to s viacerými faktormi. V prvom rade budovy, ktoré získavame do portfólia, majú vysokú obsadenosť, sú kvalitné a už v čase akvizície generujú zaujímavý yield. Ďalší dôvod úspechu je aj samotná správa budovy. Ide nám o každodennú starostlivosť o nájomcov, vrátane aktívneho získavania nových. Vďaka tomu nám budova rastie na hodnote a generuje investorom výnosy. Tie totiž pochádzajú z nájomného a z rastúcej hodnoty budovy.
Dlhodobá výkonnosť Office podfondu od jeho založenia v roku 2017 je 62,5 %. Ročný výnos ku koncu 3. kvartálu tohto roka dosiahol 9,74 %., Zdroj: WOOD & Company
Inflácia už prekročila päť percent. Ako sa môže ochrániť investor, aby mu neodkrajovala z výnosov?
Napríklad investovaním do realitných fondov. Našich, alebo iných, ktoré spravujú overené spoločnosti s dlhodobými skúsenosťami na trhu. Realitné fondy sú navyše voči inflácii chránené, keďže zmluvy s nájomcami obsahujú tzv. inflačné doložky. To znamená, že sa nájmy zvyšujú v súlade s rastúcou infláciou. A výnosy vo fondoch vo významnej miere pramenia práve z nájomného. Kvalitné reality preto naďalej ostávajú dobrou ochranou pred infláciou.
